分羹資產證券化市場 房地產首現購房尾款ABS
原標題：分羹資產證券化市場 房地產首現購房尾款ABS
11月13日，“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項管理計劃”宣佈完成發行，意味著國內市場上首單購房尾款資產證券化項目（以下簡稱購房尾款ABS）正式出爐。
該項目由世茂房地產（00813.HK）聯合匯添富資本管理有限公司（以下簡稱“匯添富資本”）、金杜律師事務所共同推出，匯添富資本擔任管理人，剛於10月30日獲上海證券交易所通過。
值得關註的是，今年以來，資產證券化市場已出現多個龍頭房企的ABS項目，例如萬達“穩賺1號”、鵬華前海萬科REITs。
而另一方面，今年是資產證券化騰飛之年，實力雄厚的基金公司均有不同程度的試水，基金子公司投行化無疑是行業趨勢。大資管時代背景下，房企不斷拓寬融資渠道，催生多個高收益的金融產品，不僅加強瞭資金流動性，也獲得瞭市場關註，金融創新已然成為房企趨之若鶩的一個新板塊。
不難想象，資金密集型的房地產行業，房企對於將旗下項目資產證券化是非常樂意的。克而瑞信息集團執行董事丁祖昱指出，前幾年由中小房企引發的以信托產品為主的金融熱潮已經過去，未來的房地產金融將由規模房企和品牌房企主導。
首個購房尾款ABS
自去年12月實行備案制以來，上交所一方面繼續推動大類基礎資產的發展，另外一方面特別重視對創新基礎資產類型項目的研究與推進。
據購房尾款ABS的項目經理透露，項目得到瞭上海證券交易所的大力支持，並且中誠信證券評估有限公司給予瞭該計劃AAA評級。由於“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項管理計劃”是業內首單購房尾款ABS，並無現成經驗可以借鑒，匯添富資本做瞭很多開創性工作。設計產品時，與金杜律師事務所以及上海證券交易所等合作機構前後進行瞭多輪論證及改進，風控措施設計縝密，同時完成瞭全部的證券銷售工作。產品獲得瞭機構投資人的大力追捧，發行當日共獲得瞭3倍的超額認購。
該計劃以世茂集團旗下位於一、二線城市的項目公司對其購房者的購房尾款應收賬款作為基礎資產，將南京海峽開發、福建世茂置業、廈門市世茂新紀元等項目公司涉及的購房尾款進行資產證券化，然後上市交易。
發行半個月不到即完成發行，業內人士對於這一首單購房尾款資產證券化項目頗為關註。分析人士指出，“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項管理計劃”對應的購房尾款應收賬款市場容量很大，將有望成為交易所證券化產品的重要組成部分之一。
克而瑞研究中心分析師蔡建林認為，一些城市要求建築封頂，銀行才將購房尾款發放給開發商，對於擁有不少超高層項目的世茂來說略顯吃虧，通過購房尾款資產證券化，可以盤活世茂的這些資產、提前回籠資金，並且這部分資金的回收風險極低。
世茂房地產通過這樣的方式，隻需要支付有限的利息便可以提前拿到尾款，而投資人這塊也能夠拿到一個相對穩定的回報。
分析人士認為，對於世茂而言，這不僅開啟瞭一條低成本融資渠道，且盤活瞭資產（購房尾款），進一步優化瞭財務結構。與綠地控股（600606.SH）頗為接近的是，世茂房地產也喜歡開發超高層建築，這類項目回款慢已成業內共識。
本次購房尾款ABS的獲批，是今年世茂力奪全國首單物業費資產證券化項目之後的又一次創新，也是繼其完成74億公司債發行後的又一次低成本融資。
丁祖昱指出，購房尾款ABS對於房地產資產證券化的示范作用主要有以下幾個方面：首先，現金流是房企的生命線。特別對規模房企來講，尾款所占據的比例巨大，如果能夠有一款證券化產品把尾款全部變現的話，將大大改善房地產企業的現金流。
其次，各種房地產證券化從規模來講都相對較小。以世茂之前的物業費資產證券化為例，世茂2014年年報數據顯示，包含物業收入的其他收入一項總額也僅6.5億，物業費資產證券化規模不可能做得非常大。
例如前7強房企的銷售規模在千億以上，前10強能達到600億以上，以10%尾款來講也是60-100億的規模，即便是50強房企也有10多億的規模，由此可見尾款的證券化完全能做成上千億的市場。這樣的房地產金融才對房企有意義。
最後，從房款出發，實際還可以做更多的類似房款證券化嘗試。銀行按揭款目前放下來也有三個月左右的周期，把這三個月周期也做成證券化的話，實際市場規模還會更大。
然而，丁祖昱提醒道，牽涉到房款的證券化，大傢都會有各種風險方面的擔心，特別是道德風險。之前假合同騙貸的情況就屢見不鮮。
房企欲分羹資產證券化市場
值得關註的是，自2014年年底由審核制轉為備案制以來，我國的資產證券化市場開始迅猛發展。WIND數據顯示，截至2015年11月11日，目前存量資產證券化項目為322隻，發行總額為8378億，其中證監會主管ABS發展迅速，目前存量項目數量為158隻，發行總額為1908億。
房企想在這裡面分一杯羹，無非是看中背後龐大的資金流動性。正如9月底一次公開活動上，昆吾九鼎執行總裁何強表示，從房地產金融來看，整個房地產行業證券化的市場空間非常大，如商業地產進行資產證券化，足以騰挪出10萬億資金。
致力於資產證券化的龍頭房企不在少數。例如今年4月份，綠地香港（0337.HK）與阿裡巴巴聯手推出地產寶，將旗下房地產項目資產證券化， 首單規模計劃達到2億美元。
今年6月，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金獲批，成為國內首隻獲批的公募REITs基金。裝入資產包的主要是萬科前海企業公館的租金收益。
據透露，前海企業公館可租面積為5.5萬平方米，目前每月每平方米收益為250元，出租率已達到100%，作為一隻封閉式混合型公募REITs，其公募形式決定瞭任何符合條件的投資者都可以認購，預期投資回報率達8%，接近香港上市REITs約7%的收益率。這也意味著，前海企業公館一年內將產生1.65億元（理論值）的租金收益。
根據產品設計，後期該產品將裝入封閉式基金的法律結構並通過證券交易所上市交易，投資人除瞭發行期認購之外，可以通過二級市場進行買入和賣出交易。
9月初，金科股份通過證券資產管理公司設立招商創融-金科物業資產支持專項計劃1號，並通過專項計劃發行資產支持證券進行融資。該計劃擬發行總規模不超過15億元，募集資金將用於補充新能源產業及輔業產業流動資金，還款來源為金科物業旗下運營管理的金科花園、金科麗苑等68個物業的物業服務費收入。
萬達則推出“穩賺1號”產品，這款由萬達投資發起的全新互聯網金融產品以萬達集團的強勢信用作為支撐，基礎資產是特定的萬達廣場項目，由萬達商管統一進行招商運營管理，投資人以成本價投入萬達廣場，即可獲得租金和資產增值的雙重穩定收益，將以往金融機構參與優質項目的機會讓渡給萬達業主，相當於萬達廣場的原始股。
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新聞來源http://money.163.com/15/1120/05/B8RDGH9G002534NU.html
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